Sobre la vivienda, la construcción y los jóvenes

No es oro todo lo que reluce, ni toda la gente errante anda perdida; a las raíces profundas no llega la escarcha, el viejo vigoroso no se marchita».

Tolkien. El Sr de los Anillos

Ayer acabó el SIMA 2019, según los organizadores todo un éxito. Estuvieron expuestas 30.000 viviendas (un 13% más que el año pasado). Participaron 309 empresas (un 8% más que el año anterior) y lo visitaron cerca de 20.000 personas. El tamaño de los stand y la inversión en los mismos supera con creces otras ediciones.

Pero como decía el poema de Tolkien, «no es oro todo lo que reluce». He estado dos días en la Feria hablando con multitud de gente del sector y tres son las preocupaciones más comunes:

1. Demanda. La demanda está tensionada, llevan unos meses en los que cuesta más vender las viviendas. La explicación es sencilla: del 2015 al 2018 explotó la demanda embalsada de la gente que quería cambiar de casa, en el argot inmobiliario se denomina «producto de reposición». Este tipo de vivienda poco a poco se va agotando. Sin embargo no somos capaces de dar acceso a la gente joven, y no tan joven, a su primera vivienda. El sector no es capaz de poner en el mercado viviendas asequibles, ni la financiación para comprar esas casas llega a los millenials.

2º Aumento de precios. Las viviendas suben, pero los sueldos no. Históricamente había un axioma macroeconómico: si subía la vivienda, subían los salarios. Sin embargo, en esta nueva economía, todo es diferente. Al igual que cuando los bancos centrales inundan de billetes el mercado no se genera inflación, tampoco se cumple el axioma de aumento de precio de vivienda, subida de salarios.

La subida de precios se debe a dos factores fundamentalmente que el promotor inmobiliario no controla. El aumento de precio del suelo es una cuestión pura de oferta y demanda. Hemos visto cómo en zonas como el Cañaveral (Madrid) se ha pasado a no comprar suelo. La primera operación importante se cerró a 350€ el m2 de repercusión a cerrarse la última operación a 800€, y esto prácticamente en tres días . Se ha podido cerrar ese precio porque alguien estaba dispuesto a pagarlo. Es el riesgo que asume un promotor.

El incremento del precio de la construcción también es una cuestión de oferta y demanda. En 2013 tocamos suelo con sólo 34.288 viviendas iniciadas de obra nueva y en 20018 triplicamos esa cifra llegando a las 100.000 viviendas. Los materiales y la mano de obra se dispararon —sobre todo esta última— porque hay oficios que no se cubren. Y es un problema grave, ya que al final no tenemos capacidad productiva para cubrir la producción necesaria de viviendas que precisamos en función de las familias que generamos.

3º Falta de financiación. Dos son las vertientes de financiación en el sector. El negocio promotor es un negocio de riesgo, porque se dilata mucho en el tiempo y las proyecciones económicas que haces se deben cumplir (tres años desde el plan de viabilidad hasta que entregas las casas) se deben cumplir. Para ello necesitas bastantes recursos financieros y en la actualidad la banca tradicional sólo financia el 80% de los costes duros, no del total de los costes, por lo que el promotor debe irse al mercado alternativo (fondos de deuda) para cubrir el defecto de financiación con el consiguiente aumento de costes, que se repercuten en el precio final.

Además está el tema de la cuantía: si necesitamos promover 150.000 viviendas al año, harían falta aproximadamente 24.000.000.000 € que creo que difícilmente pueden soportar los balances de las cinco EEFF que siguen vivas en financiación al promotor.

Pero más grave es la falta de acceso a la financiación hipotecaria. En la actualidad, por las normas del BCE, un banco no puede dar más del 80% de financiación hipotecaria, poniendo el 30% restante (20% + 10% del IVA,) el adquirente. (Algún día escribiré sobre la vergüenza que siento por el hecho de que ningún partido político lleve en su programa bajar el IVA al 4%, ya que no hay nada de tan primera necesidad como la vivienda).

Con los sueldos bajos y la flexibilidad en los trabajos una pareja debe tener ahorrados al menos 60.000 € , cuestión bastante difícil y con la financiación Family & Friends casi desaparecida.

Por tanto, a una generación entera la estamos abocando a vivir en alquiler, y me parece bien por aquellos millenials que por su forma de vida quieran vivir así, pero ¿qué ocurre con aquellos que no quieren vivir en alquiler, que quieren un “nido” donde formar un hogar y lo quieren hacer a través de la compra de vivienda?

A este gran colectivo, no le estamos dando soluciones. Porque no somos capaces de poner en el mercado viviendas asequibles. Y este sí me parece un problema de seguridad nacional

Escuché dos conversaciones en el SIMA, con dos soluciones para resolver los problemas de aumento de precio del suelo y aumento de precio de mano de obra. Por su sencillez me parecieron factibles de poner en marcha inmediatamente y fáciles en su ejecución.

1º Concesión de derechos de superficie en suelos públicos. Los ayuntamientos son los mayores tenedores de suelo. Por ley, en cualquier junta de compensación se debe ceder a los ayuntamientos el 10% del total del suelo. En principio es para dotaciones (colegios, ambulatorios, residencias de ancianos, etc.), pero en muchas ocasiones este suelo no sale al mercado, siendo un activo no utilizado.

Sin duda, poner este tipo de suelo en el mercado haría bajar los precios inmediatamente y es algo que se puede hacer ahora mismo, no es necesario desarrollar más suelo en planeamiento.

2º Cursos de Formación Profesional para los oficios de construcción, con prácticas remuneradas. Las constructoras son las primeras preocupadas por la falta de recursos cualificados en sus obras y por que la gente joven no entre a formar parte de estos oficios.

Algún director de contratación de una gran constructora me ha confesado que, según su opinión, en diez años no quedarán capataces. Por otro lado, el paro entre los jóvenes sin cualificación llega al 60%.

Tenemos que incentivar a aquellos chicos que no quieren/pueden estudiar para que vuelvan a la formación profesional. No hay nada más valioso para un joven sin estudios que empezar a cobrar.

Las constructoras deberían de crear un fondo para que aquellos que inicien este camino empiecen a cobrar sus prácticas y poder engancharlos. Entiendo que deberían sentarse lo antes posible el Ministerio de Educación y la Patronal de la construcción para poner en marcha estos fondos y captar gente joven en la construcción. De otra manera, dentro de unos años tendremos verdaderos problemas de producción.

Tenemos un problema, pero creo que con el trabajo conjunto de la administración y los promotores-constructores se puede resolver. Sólo hace falta un poco de interés (esto es más importante que cualquier pacto postelectoral) y escuchar a los que tienen un conocimiento profundo del sector y ponerse a trabajar, porque, como decía Tolkien: «No es oro todo lo que reluce, ni toda la gente errante anda perdida; a las raíces profundas no llega la escarcha, el viejo vigoroso no se marchita».

Jorge Ginés